Étanchéité des balcons : obligations & solutions pour les copropriétés (Guide Syndic 2025)
Une mauvaise étanchéité de balcon peut provoquer des infiltrations dans les logements, des dégradations de façade et des litiges entre copropriétaires.
Pour les syndics, c’est l’une des problématiques techniques les plus fréquentes… et pourtant l’une des moins bien expliquées.
Dans ce guide, nous détaillons :
👉 les obligations légales,
👉 les causes des infiltrations,
👉 les signes d’alerte,
👉 les solutions techniques,
👉 et les bonnes pratiques pour éviter les sinistres.
Pourquoi l’étanchéité des balcons est un sujet critique en copropriété ?
Les balcons sont constamment exposés : pluie, variations de température, stagnation d’eau, fissures…
Résultat :
✔ infiltrations dans les logements inférieurs
✔ traces d’humidité
✔ dégradations des plafonds
✔ façade fragilisée
✔ litiges “parties privatives ou communes ?”
C’est un sujet sensible pour le syndic, car la responsabilité doit être évaluée rapidement.
Qui doit entretenir ou réparer l’étanchéité d’un balcon ? (Obligations légales)
En principe : l’étanchéité = partie commune
Selon la jurisprudence et la majorité des règlements de copropriété :
➡ L’étanchéité du balcon est considérée comme une partie commune, même si l’usage du balcon est privatif.
Cela signifie que :
✔ c’est la copropriété qui prend en charge les travaux
✔ c’est le syndic qui doit intervenir rapidement
✔ les frais sont supportés par tous les copropriétaires (charges communes)
Exceptions possibles
Dans certains immeubles, le règlement prévoit explicitement que :
➡ le revêtement de sol est privatif
➡ mais l’étanchéité reste commune
👉 Conclusion : dans 90% des cas, la copropriété paie.
Les causes les plus fréquentes d’infiltration de balcon
1. Fissures dans la dalle
Elles permettent à l’eau de pénétrer dans la structure.
2. Joints périphériques dégradés
C’est LA cause numéro 1 dans les immeubles.
3. Pente insuffisante → stagnation d’eau
Un balcon sans pente = infiltration garantie.
4. Garde-corps mal scellés
Le point singulier le plus fragile.
5. Résine ou étanchéité ancienne
Craquelures, cloques, micro-déchirures.
Comment diagnostiquer une infiltration de balcon ?
1. Inspection visuelle
Relevés, fissures, pentes, évacuations.
2. Tests d’arrosage
Permet de localiser précisément la zone infiltrante.
3. Vérification des évacuations
Feuilles, gravier, bouchons → cause fréquente.
4. Examen du plafond du voisin du dessous
Tâches d’humidité, cloques, ruissellement.
Les solutions techniques pour rétablir l’étanchéité d’un balcon
1. Reprise des joints périphériques
Solution rapide pour éviter les infiltrations légères.
2. Application d’une résine d’étanchéité (SEL)
Idéal pour : balcons, loggias, terrasses.
Avantages : continu, étanche, durable, esthétique.
3. Réfection complète de l’étanchéité
Recommandée si :
- fissures profondes
- pente insuffisante
- ancien revêtement saturé
4. Reprise des points singuliers (garde-corps, seuils)
Zone cruciale pour éviter les retours d’humidité.
Avant / Après – Exemple d’intervention
Que doit faire un syndic en cas d’infiltration provenant d’un balcon ?
- Réponse rapide au copropriétaire
- Contact immédiat avec une entreprise d’étanchéité
- Diagnostic + photos
- Proposition de travaux
- Information au conseil syndical
- Planification + réception des travaux
CTA – Demander un devis balcon / terrasse
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👉 Rapport clair pour le syndic
👉 Garantie décennale
👉 Solutions durables
FAQ Étanchéité des balcons
❓ Qui doit payer l’étanchéité du balcon en copropriété ?
Dans la grande majorité des cas : la copropriété, car il s’agit d’une partie commune.
❓ Quels sont les signes d’un balcon non étanche ?
Tâches d’humidité, ruissellements, fissures, peinture qui cloque, infiltration sous la dalle.
❓ Quel type de travaux est le plus durable ?
Les systèmes à base de résine SEL sont actuellement les plus fiables.
❓ Quels immeubles sont les plus concernés ?
Les constructions années 60–2000, très nombreuses en Île-de-France.
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